Konu:Türkiye'de Gayrimenkul Franchise Sistemi
Hazırlayan: Cemalettin Şentürk Haziran 2006
Franchising Sisteminin Doğuşu
1863 yılında Singer Dikiş Makinaları ile temelleri oluşmaya başlayan sistem, General Motors, Coca-Cola ve çeşitli benzin istasyonları zincirleriyle birlikte önce ABD’ye sonraysa Avrupaya yayılmaya başlamıştır. İkinci Dünya Savaşı’nın ardından Avrupa bu konuda oldukça yoğun gelişmeler yaşamış ve nihayet 1980’den itibaren franchising sistemi, Türkiyede de uygulanmaya başlanmıştır.
Türkiye de Franchisng Uygulaması
Türkiye’de ilk yerli franchising uygulaması 1985 yılında TURYAP ile başlamıştır. Türkiye’de ilk yabancı franchising uygulaması ise Dünya’nın en büyük Franchise vericilerinden biri olan Mc. Donald ile 1986 yılında başlamıştır.
Franchising Sistemi ve İçeriği
Franchising: imtiyaz hakkına sahip tarafın, imtiyaz hakkını belirli süre ve sınırlamalar dahilinde işin yönetim ve işletmesini bilgi ve destek (know-how) sağlamak sureti ile, ikinci tarafa uzun dönemli veya sürekli verdiği iş ortaklığıdır.Franchising sisteminde en az iki kişi vardır: 1-Franchisor: (franchise-veren) Sistemin ve markanın haklarını franchise anlaşması ile üçüncü şahıslara kullandıran sistem sahibi. 2- Franchise : (franchise-alan) Söz konusu sistem dahilinde İmtiyaz hakkından yararlanan, hizmetlerin uygulanmasını bağımsız bir işletme sahibi olarak yerine getiren taraf .Master Franchise: Bir Franchisor firmanın, bir ülke ya da belli bir bölge için, bir başka kişi ya da firmaya, kendisi adına franchise verme yetkisini tanımasıdır. Franchisor firma, kendi ülkesi dışındaki ülkelerde tek tek franchise vermek yerine, o ülke için bir master lisansör bulur ve o ülke içinde franchise verme yetkisini devreder. Bu yetkiyi içeren sözleşmeler (Master Lisans) bir ülkeyi veya birkaç ülkeyi kapsayabilir.Royalty : Her yapılan işlemden genel müdürlüğe ödenen kar payıdır, yapılan hasılata göre belirlenen bedeldir. Eğer işlem yapılamazsa veya hasılat elde edilemez ise royalty ödenmez.Aidat: Düzenli olarak genel müdürlüğe ödenen bir ödemedir, bedeli daha önceden belirlenir.Franchising İsim Hakkı Bedeli: Franchise alanın sisteme girmek için franchisor'a ödediği başlangıç bedelidir.
Franchising Sisteminin İşleyiş Tarzı
1-Franchising verecek olan kuruluş franchising alacak olan tarafa ismini kullanma hakkı verecektir.Bu sebeple, kendi isminin kullanıldığı bütün işyerlerindeki düzenin aynı olması, hem sistemin takibi hem de sistemin düzgün işleyişi bakımından önemlidir.
2-Franchising veren firma, franchising alan firmaya kuracağı işyerinin dekorasyonu ve düzenlenmesinin nasıl olacağını yazılı olarak bildirir.
3-Franchising alan firmaların idari yapısı, franchising veren kuruluş tarafından belirlenmelidir.
4-Franchising alan firmalar tarafından kurulan kuruluşun, mülkiyeti, sabit düzeni v.s. franchising alan tarafından karşılanmalıdır.
5-Franchising alan firma franchising veren firmaya, kuruluşta isim hakkının kullanılmasına izin verilmesinden dolayı bir bedel ödemektedir. Bu bedel iki
firma arasında yapılan franchising sözleşmesinde belirtilmelidir.
6- Franchising alan firmalar ciro üzerinden sözleşmede kararlaştırılan süreler içinde belli bir orandaki bedeli, isim hakkı olarak franchising verene
ödemelidir. (Bu aidat olarakta ödenebilir veya hiç ödenmez).
7- Franchising alan firmalar sözleşmede belirtildiği takdirde franchising verenin reklam faaliyetlerine katkıda bulunmalıdır.
8-Franchising alan firmaların kuruluşlarında müşterilerine sundukları hizmetler, aynı marka altında çalışan bütün firmalarda aynı olmalıdır.
9- Franchising alan bütün firmalardaki düzenin
aynı olabilmesi ve devamlılığın sağlanabilmesi için franchising veren
firma tarafından çok etkin bir kontrol
düzeninin kurulması gereklidir.
Franchising Sözleşmesi
Franchising sistemi ile ilgili olarak yapılan sözleşmeler iki tarafın özgür iradeleri ve sistemi devam ettirebilmek için düşündükleri prensiplerin bir araya getirilmesi ile oluşmaktadır. Yapılan franchising sözleşmelerini, Borçlar Yasamızda yer alan satış, kira, vekalet, hizmet, hasılat hükümleri ile Ticaret Yasamızda yer alan acentalık müessesesinin bir karışımı olarak düşünmek gerekmektedir. Ancak- tabii dir ki bu sayılan sözleşme tiplerinin herhangi birine de tıpatıp benzerliği- bulunmamaktadır. Diğer bir anlatımla “Franchising Sözleşmesi” kendisine özgü yapısı olan bir sözleşme tipidir.
Franchising Sisteminin Muhasebe Düzeni
Franchising sistemi içinde en önemli noktalardan birisi de aynı sisteme üye olan bütün kuruluşların muhasebe sistemlerinin aynı olması gereğidir. Muhasebe düzeni franchising veren kuruluş tarafından yaratılmalı ve franchising alanlara verilmelidir.Muhasebe düzenlerinin aynı olması franchising verene sistemi kontrol etme kolaylığı sağlayacaktır. Bir birinin aynı olan muhasebe sistemlerinin bir çatı altında ve tek elden kontrol edilmesi, olabilecek aksaklıkların tek elden giderilmesi ve özellikle franchising verenin sisteme hakimiyeti açısından önem taşımaktadır.
Franchising Sisteminde İç Denetim
Franchising veren bir kuruluş tarafından kurulan sistemin uzun ömürlü olması, sisteminin çok ciddi ve devamlı olarak kontroluna bağlıdır. Franchising sisteminin oturtulması ve düzeninin sağlanması için en önemli unsur franchising verenin koymuş olduğu prensiplerin franchising alan tarafından koşulsuz uygulanmasıdır. Bu düzenin muhafazası da ancak etkili bir kontrol düzeninin kurulması ve işletilmesi sayesinde mümkün olabilir.
Franchising Alan Kuruluşlarda Başarı Yüzdesi
İstatistiklere göre kendi olanaklarıyla işini sürdürmeye çalışan bir işletmecinin ilk 5 yılda başarı oranı %35 düzeylerinde kalırken, franchise sisteminin içindeyer alan bir işletmenin sözkonusu dönem içinde başarılı olma ihtimali %95 tir. Bu oranlar arasındaki çarpıcı fark işletmecilerin gözünde franchising sistemlerini daha cazip hale getirmektedir.Franchising alan, kendi işinin patronu olmakta, sadece kendisi için çalışmaktadır. Bunun sağladığı maddi avantajın ötesinde, getirdiği motivasyon sistemin motorunu oluşturmaktadır. İş sahibi, yatırım yaptığından, işin her aşamasıyla ilgilenmekte, paranın kaynağı olan müşterilere daha yakından eğilmekte, her türlü verimsizliği gidermeğe çalışmakta, gerekirse uzun saatler çalışmaktadır, Buda başarıyı kaçınılmaz hale getirmektedir.
Franchising Yatırımcısı
Franchising alan giriştiği işin geleceği konusunda endişe taşımamalıdır.Önceden başka ve benzer pazarlarda denenmiş, başarılı olduğu kanıtlanmış bir işe girişmektedir.Çoğu yatırımcı için bildiği işi yapma zorunluluğu ciddi bir- engeldir.Girişimci,“en iyi iş bildiğin iştir” özdeyişine uygun olarak karlı olmasa bile, babasının işini yürütmek, çıraklıktan beri öğrendiği işe girişmek, tesadüfen puanını tutturduğu fakültenin branşında çalışmak vb. zorunda kalmaktadır. Oysa franchising alındığında, hiç anlamadığı ama iyi olduğuna veya gelecekte olacağına inandığı bir sektöre geçebilmektedir.
Franchising Alan Firmanın Avantajları
1-Piyasada tanınmış ve yerleşmiş bir firmanın ismi ile işe başlamak, yatırımcı için sıfırdan başlamaktan daha kolay ve avantajlı olmaktadır. 2-Franchisor marka, işletme ve isim hakkı yanında franchisee'ye, eğitim, reklam, tanıtım, promosyon gibi konularda da destek vermelidir.3-Franchising alan firmalar portföy paylaşım desteğinden yararlanarak ulaşamadığı portföy’ lara sistem sayesinde ulaşmaktadır.4-Dünya piyasalarındaki yoğun rekabet gözönüne alındığında, bu sistem ile yatırım yapmak, yatırımcılar için daha kolay ve risksiz hale gelmektedir.5-Tanınmış franchsing bir markanın, isim ya da işletme hakkını alırken, ek olarak ulusal ve uluslararası bir standardı da elde etmektedir.
Ülke ekonomisi açısından franchising sisteminin avantajı, sistem sayesinde ülkeye yeni hizmetler yanında yeni teknolojiler ve iş organizasyonlarının gelmesidir.7-Yatırımcı franchisor'un şöhretinden yararlanmakta, böylece avantaj elde etmektedir.8-Yeni iş alanlarının açılması, istihdam alanlarının yaratılması sonucunu doğurmaktadır. Ayrıca ülke ekonomisine de çok yönlü katkı sağalamaktadır 9-Bütün idari işletme, yönetim, muhasebe, franchising veren kuruluş tarafından kurulacak sistem ile kontrolu yapılacaktır. Yeni bir iş kuran kişinin bu muntazamlıkta bir düzeni kurmasının olanaksızlığı düşünülürse franchising alanın bu konudaki avantajları büyük olacaktır.10-Franchising alanın kuracağı firma aynı konuda franchising alan firmalar ile aynı tip dizayn ve dekorasyona sahip olacağından, bu konularda kuruluş maliyeti düşecektir. Bu açıdan franchising verenin plan ve projelerinden yararlanılacaktır.11-Yatırımcı, firanchising veren kuruluşun şubesi gibi çalışacağından isminin teminat olmasından dolayı kıredi temininde kolaylık görecektir.
Franchising Veren Firmanın Özellikleri
1-Franchising veren firma her açıdan güven vermelidir.2-Uzman, güvenilir ve eğitimli personel sayesinde hedef kitlenin karar almasınada rehberlik etmelidir.3-İnsana saygı, müşteri memnuniyeti, profesyonel hizmet, güven ve dürüstlük, gelişimcilik, paylaşım kriterleri temel ilkeler olarak sistemde yer almalıdır.3-Her türlü gelişime ve değişime çok çabuk uyum sağlayacak dinamik bir yapıya sahip olmalıdır.5-Yatırıma yönelecek hedef kitleye, gelecek vaad eden pilot bölgeleri tanıtmalıdır6-İş Ortaklarını (Frenchise’lar) gerçek ortağı olarak görmelidir7-Farklı yaklaşım ve bakış açısına sahip olmalıdır.8-Konusunda uzman ve deneyimli olmalıdır.9-Merkez yönetimde daha önceden franchising kurmuş ve yönetmiş tecrübeli kişiler olmalıdır.10-Kadrosunu pırıl pırıl dürüst ve eğitimli gençler üzerine kurmalıdır.11-İş Ortakları, çalışanlar dürüst ve çalışkan olmalı, bu konuda güven vermelidir.12-Eğitim desteği vermelidir.13-İnsan kaynağı desteği vermelidir.14-Ücretsiz danışman ve yönetici desteği vermelidir.15-Hukuk müşavirliği desteği vermelidir16-Marka desteği ve güvencesi olmalıdır.17-Web sitesi desteği ve sistem içerisinde özel ağdan yararlanma imkanı sunmalıdır.18-Reklam desteği ve danışmanlığı vermelidir.19-Franchising verilecek bölgeler önceden belli olmalı ve hedef kitle bilgilendirilmelidir.20-Franchising alan firmayı bölgesinde kollama garantisi verilmelidir.21-Sisteme dahil franchising kuruluşlara, gayrimenkul proje desteği vermelidir.22-Mortgage desteği vermelidir.23-Özel konut kredisi desteği vermelidir.24-Sistem içerisinde karşılıklı portföy paylaşımını tesis etmelidir.25-Markayı rekabetçi ortamda belli bir standartta tutma ve yüceltme garantisi verilmelidir.
Franchisor Firmanın Uygulama Yapacağı Hedef Kitle
1-İstanbul da faliyet gösteren kayıtlı gayrimenkul danışmanlıkları . (özel)2-İstanbul da faliyet gösteren diğer tüm gayrimenkul danışmanlıkları .(özel)3-Franchising almak isteyen yatırıma yönelecek tüm ilgili gruplar.4-Türkiye de faliyet gösteren kayıtlı gayrimenkul danışmanlıkları.5-Türkiye de faliyet gösteren diğer tüm gayrimenkul danışmanlıkları.6-Avrupa ülkelerinde faliyet gösteren tüm gayrimenkul danışmanlıkları.
Rakip Franchising Firmaları
1-Re/max : 1973 yılında kurulmuş 62 ülkede 5.882 şubesi bulunmaktadır.Türkiye de 1997 yılında faaliyete başlamış 147 franchising vermiştir.2-Century 21: 1971 kurulmuş 44 ülkede 8.000 şubesi bulunmaktadır.Türkiye de 2002 yılında faaliyete başlamış 112 franchising vermiştir.3-Realty World: 1973 yılında kurulmuş. Dünyada 1.000’ in üzerinde şubesibulunmaktadır. Türkiye de 2005 yılında faaliyete başlamış 70 franchising vermiştir.4-Turyap: 1985 yılında kurulmuş 323 franchising vermiştir Türkiye de kurulan ilk yerli franchising firmasıdır. Türkiye genelinde yaygın bir kuruluştur.5- Eskıdjı : 1997 yılında kurulmuş 165 franchising vermiştir.6- Reha Medin: 1999 yılında kurulmuş 75 franchising vermiştir.
Pazar Paylaşımları Kurumsal Firmalar % 16 / Emlakçılar % 32 / Sahibinden % 52 Not:Veriler Haziran 2006 yılına aittir.